Régulariser une construction sans permis avant de vendre (La Réunion)
Une construction réalisée sans permis (extension, varangue, étage…) bloque la vente de votre bien à La Réunion : le notaire le constate et l’acheteur peut se rétracter. La solution est de régulariser en déposant un permis ou une déclaration de régularisation, possible si la construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur. Comptez une taxe d’aménagement majorée, mais c’est ce qui débloque la vente.
Pourquoi une construction non déclarée bloque la vente
Le notaire vérifie la conformité des autorisations. Une surface non déclarée constitue un vice caché potentiel : la vente peut être annulée, et l’acheteur dispose d’un délai de rétractation. Résultat : le bien ne se vend pas, ou à un prix décoté.
Les risques si vous ne régularisez pas
| Risque | Conséquence |
|---|---|
| Mise en demeure de la mairie | Astreinte jusqu’à 100 000 € (loi du 26/11/2025) |
| Poursuite pénale | Amende de 1 200 à 6 000 € / m² irrégulier |
| Vente | Acte bloqué chez le notaire, rétractation de l’acheteur |
| Assurance | Indemnisation compliquée en cas de sinistre |
Combien ça coûte de régulariser
Deux postes : nos honoraires (dossier de régularisation sur devis, après diagnostic de régularisabilité) et la fiscalité — la taxe d’aménagement est majorée d’environ 80 % en cas de régularisation, et la taxe foncière peut être recalculée. Ce coût reste très inférieur à la perte d’une vente bloquée.
La démarche, étape par étape
- Diagnostic de régularisabilité : on vérifie le PLU et les PPRn — la régularisation n’est possible que si la construction est conforme aux règles en vigueur.
- Dossier : relevé de l’existant, plans, pièces CERFA de régularisation.
- Dépôt & instruction : 1 mois (DP) à 2 mois (PC), puis attestation de non-contestation.
Important : si le terrain est inconstructible (zone agricole/naturelle stricte, zone rouge d’un PPRn), la régularisation peut être refusée. C’est pourquoi on commence toujours par le diagnostic.
La première pièce de toute régularisation reste le relevé de l’existant mis en plan — le niveau d’exigence est le même que pour une maison neuve, détaillé dans notre guide du plan de maison au 974.